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农村房屋（农村宅基地）买卖是否有效

杨某为浦东新区农业户籍人口，2001年因个人意愿将其农村房屋连同宅基地一并转让给了刘某，刘某为外地非农户口，双方签订了农村房屋买卖合同，并转移了房屋的占有，也支付了相应合同转让款，刘某对该房屋进行了修缮及装修，此后一直居住。2014年房屋所在村庄需要拆迁，此时杨某的妻子，黄某以转让未取得共有人也就是其本人同意，且刘某非本乡镇农业集体组织成员亦非农业户口为由起诉至法院，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令刘某退还房屋及宅基地的拆迁补偿款及拆迁安置房购买权。

法院审理后认为，刘某购买房屋至原告黄某起诉之日已十多年之久，黄某应早已知晓该房屋的买卖事宜，其在这么多年内未就此提出异议，那么应视为其对该房屋的买卖行为没有异议。因地上物的转让，土地也随之转移，但根据我国土地管理法，农村宅基地只能在本集体组织成员中流转，私自转移给本集体组织成员以外的人则违反土地管理法的禁止性规定，应认定为该农村房屋买卖合同无效。但考虑到刘某长期居住于该房屋内，为维护诚实信用的公序良俗，维护社会的和谐稳定，如房屋还存在，则刘某可继续使用该房屋及宅基地，不必归还；如已拆迁，则根据买卖合同无效，刘某应在扣除购房款之后将取得的现金补偿中的30%分给黄某，因拆迁安置房的购买权无法拆分，应在购得房屋以后，黄某可另行起诉。

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