开发商迟延办理房产证（小产证）的违约赔偿案例 民事判决书 原告张某等十三位当事人
上述原告共同委托代理人郭志明律师
被告上海**置业有限公司。
原告张某与被告上海**置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭志明律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年7月30日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区**路房屋(以下简称系争房屋)。合同约定被告应于2010年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，双方在被告取得大产证后7日内签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起7日内向房地产交易中心申领该房屋的房地产权证(小产证)。原告按约付清了全部购房款。被告于2014年1月3日才取得大产证，造成原告逾期办理小产证。现向法院起诉要求：一、判令被告支付以购房款总价款为本金自2010年11月14日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率上浮50％)计算至2014年4月21日止的逾期办理小产证的违约金；二、诉讼费由被告负担。
被告辩称，被告未在合同约定的期限内取得大产证是政府规划变更的原因，属不可抗力，不应由被告承担相应违约责任。原告于2014年4月2日起诉，已超过法定二年诉讼时效，对于超出诉讼时效期间的逾期办证违约金，法院不应予以支持。原告要求按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率上浮50％计算违约金的标准过高，要求法院予以调整。被告于2014年1月3日取得大产证，并及时通知原告办理小产证，故逾期办证违约金的截止日期应计算至2014年1月3日。
经审理查明，2009年7月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总房价款为**元。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2010年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2010年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后7日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起7天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。补充条款第三条约定，本合同正文条款第十一条所述不可抗力是指：1、地震、火灾、爆炸、雹灾、台风、飓风、暴风雨、洪水、地面下陷下沉、雷电等现象；2、战争、类似战争行为、武装冲突、罢工、暴乱、动乱等社会现象；3、政府管制、征用或政府规划变更等政府行为，包括但不限于在施工期间由于政府重大活动规定不得开挖运土、交通管制、不准施工等非甲方原因，及由于政府主管部门调整规划、市政基础设施调整和配套部门调整施工规划等；4、法律规定的其他情形。原告按系争房屋实测面积支付全部购房款921,431元。被告于2014年1月3日取得系争房屋大产证。
本案在审理过程中，经被告申请，证人邹某某、李某出庭作证证明于2014年1月收到被告电话，告知称已取得系争房屋大产证，通知签署《房屋交接书》并申领小产证。
以上事实，有原告提供的《预售合同》、房款发票，沪大权证、上海市浦东新区国有土地使用权出让合同、以及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《预售合同》是双方真实意思表示，并不违反国家法律规定，应属合法有效，双方理应按约履行。根据合同约定，被告应于2010年10月30日取得大产证后14日内协助原告申领小产证。被告于2014年1月3日取得系争房屋大产证，造成原告逾期办理小产证，理应按约承担相应违约责任。被告抗辩未在合同约定的期限内取得大产证是政府规划变更的原因，被告以不可抗力为由要求免除己方责任，但被告所称的不可抗力不符合法律规定以及《预售合同》中对不可抗力的界定，故对被告的抗辩，本院难以采信。
根据合同约定，被告应于2010年10月30日取得大产证，在取得大产证后7日内签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》后7日内双方向房地产交易中心申领小产证，违约金应自义务履行期限届满之次日即2010年11月14日起算，原告应当知道自己的权利自该日起受到侵害，但原告于2014年4月2日才向本院提起诉讼，期间又无诉讼时效中止或中断的事由，故2010年11月14日起至2012年4月2日止的逾期办证违约金已超出法律规定的二年诉讼时效期间，法院不予保护，逾期办证违约金应自2012年4月3日起算。
关于违约金的计算标准，因司法解释仅规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率上浮50％标准计算，被告认为该标准过高，要求本院予以调整，本院综合考虑原告的实际损失，被告的主观过错、违约情况等因素，将违约金的计算标准酌定调整为按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为标准。
关于截止日期，被告于2014年1月3日取得系争房屋大产证。被告主张于2014年1月6日在小区内张贴通知书通知小业主签署《房屋交接书》申领小产证，原告对此不予认可。本院认为：首先，照片上未显示拍摄时间。其次，《通知》落款日期为2014年1月6日无法证明该张通知于当日张贴。故对被告主张于2014年1月6日张贴通知办证，本院难以采信。被告自认于2014年4月21日开庭之日首次通知原告签署交接书并申办小产证，《预售合同》约定原、被告在被告取得大产证后7日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起7天内申领小产证，原告主张逾期办证违约金的截止日期计算至2014年4月21日，本院依法予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
被告上海**置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某等十三位原告分别以各自购房总价款为本金自2012年4月3日起按照中国人民银行规定同期同类贷款基准利率上浮30％的标准计算至2014年4月21日止的逾期办理小产证的违约金。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 上海朋洋律师事务所郭志明律师团队 地址：上海市浦东新区向城路15号锦城大厦7层D座 电话：13386171583 qq: 465904277 邮箱：zhimingguo0603@163.com 本文为博主原创整理，仅供参考，不作为重要依据。转载，请标明出处！
该文章已同步到：
|
